戴德梁行：一季度上海中高端购物中心整体空置率9.38% 为近两年来最低点
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戴德梁行：一季度上海中高端购物中心整体空置率9.38% 为近两年来最低点
2024-04-11 18:44:00
近日，房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行发布了2024年上海一季度市场报告。
写字楼供大于求
报告显示，1-3月，上海甲级写字楼净吸纳量8.58万平方米，环比下滑9.86%，同比下滑37.49%。当期供大于求，甲级写字楼整体空置率继续攀升至22.0%，比去年四季度上扬0.2%；租金继续微跌，一季度甲级写字楼平均租金7.80元/平方米/天。
从供应表现来看，一季度上海仅2个项目入市，共带来10.87万平方米新增供应。核心与新兴区各1个项目，分别为长宁艺丰中心及徐汇万科中心三期T3。新项目聚集板块以及性价比高而受到关注，表现较好板块有普陀、虹口、徐汇滨江等。而存量楼宇集中的核心板块中，部分项目因租金或楼宇品质等因素，难挽留客户，面临空置率上扬。
具体到行业来看，贸易制造、TMT及专业服务为本季度三大主力行业。
伴随消费需求的复苏，批零贸易行业占比达到20%以上，一些新项目吸引了部分外资、生活类消费品类客户搬迁。同时互联网+行业冷热不均，软件、数据服务、平台、技术支持等TMT相关行业保持一定热度，但也不乏个别退租现象。专业服务细分领域人力资源、律所、咨询等行业依然是交易主力，联合办公潮起潮落，前期大肆扩张品牌面临调整，另一些品牌谨慎扩张。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，传统行业写字楼的需求已越来越难跟上写字楼同质化产品的新增速度，未来需求提升有赖于新质生产力下产业的突破与发展。通过改造提升传统产业、壮大发展新兴产业及积极布局未来产业有利于加速产业之间的融合与创新，这也是写字楼市场未来需求提速的关键。
在戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie看来，随着办公空间的不断扩张，写字楼市场需要时间和新的增长动力，而业主则需强化自身优势及特点，以吸引企业长期入驻。
零售商业或将有超180万平新项目入市
相较写字楼市场，经济的向好直接带动了上海消费品市场及零售商业市场保持活跃。
戴德梁行数据显示，一季度上海中高端购物中心市场整体空置率同比下跌0.72个百分点，至9.38%，为2022年以来历史最低点。上海全市中高端购物中心首层平均租金报价保持在778.85元/月/平方米。尽管如此，核心商圈内的成熟项目在销售额增加、高入驻率及租户调整的带动下，租金继续上涨。核心区域的租金水平同比上升0.34%至1,888.83元/月/平方米。
戴德梁行预计，2024年上海零售商业市场预计将有超180万平方米的新项目入市，其中包括宜家荟聚、超级合生汇和龙光蓝鲸世界等标杆项目。随着新兴区域的持续发展，预计全市平均租金将被进一步拉低。
市场供应方面，本季度唯一的新增供应是位于临港新城的城市书香商业街于1月20日启幕试营业，为上海中高端零售商业市场带来约3万平方米的新增供应，推升全市总存量达到2,301万平方米。在明朗的经济前景鼓舞下，上海中高端零售商业市场的需求逐渐上升，部分品牌开始积极为开设新店寻求理想位置。餐饮、生活方式、娱乐、3C与智能家居体验店为需求的主要驱动力。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie认为，不断提升的居民收入和消费支出水平将继续支撑上海零售商业市场的发展。今年上海出台《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，提出了涵盖文旅、体育、餐饮、居家服务和交通等11个服务消费领域到2027年的具体目标，将采用5.5G、VR、AI、北斗卫星等前沿科技，打造消费市场的新场景，新业态。有鉴于此，上海零售商业市场将在未来几年进一步升级。
公寓、酒店等仍受投资类买家欢迎
大宗市场方面，一季度，上海录得16宗交易，共计103亿元，成交金额同比下降28%，降幅明显。大量新增面积及吸纳降低影响，投资类办公楼市场持续低迷；同时，美元高息、美联储或推迟降息等背景下，外资出手趋于谨慎；叠加内资开发商持续出货缓解资金压力——三管齐下，导致上海大宗交易市场成交金额降至近五年同期一季度最低。
从买家类型来看，自用型买家成交占比大幅上涨，占总成交额的42%，市区核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅均是其重点关注领域。自用买家中又以金属能源类买家为甚，占自用买家总成交额的36%——此类买家自2022年起持续活跃，不断布局一线城市购买各类优质资产；国有企业亦是自用型优质办公的购买主力之一。
物业类型方面，办公和研发办公以31%的占比仍居成交首位，但以自用成交为主，投资类仅有1宗成交；商业因七宝万科广场成交，占比大幅攀升至25%，位居第二；此外，因虹口价值约20亿的综合用途土地成交，土地成交占比亦被大幅拉升；受长租公寓相关政策红利影响，公寓、酒店仍受投资类买家欢迎，一季度共发生5宗相关交易。
展望2024，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强认为，今年可能出现更多低价资产投资机会，市场活跃度也有望回暖，但外资买家受美联储加息影响持续疲软，降息时间可能推迟，因此复苏时间待定；与此同时在写字楼租金下行，空置率压力背景下，预计部分国企将推出更多优质办公项目，但价格目前不会大幅下降。
（文章来源：国际金融报）
写字楼供大于求
报告显示，1-3月，上海甲级写字楼净吸纳量8.58万平方米，环比下滑9.86%，同比下滑37.49%。当期供大于求，甲级写字楼整体空置率继续攀升至22.0%，比去年四季度上扬0.2%；租金继续微跌，一季度甲级写字楼平均租金7.80元/平方米/天。
从供应表现来看，一季度上海仅2个项目入市，共带来10.87万平方米新增供应。核心与新兴区各1个项目，分别为长宁艺丰中心及徐汇万科中心三期T3。新项目聚集板块以及性价比高而受到关注，表现较好板块有普陀、虹口、徐汇滨江等。而存量楼宇集中的核心板块中，部分项目因租金或楼宇品质等因素，难挽留客户，面临空置率上扬。
具体到行业来看，贸易制造、TMT及专业服务为本季度三大主力行业。
伴随消费需求的复苏，批零贸易行业占比达到20%以上，一些新项目吸引了部分外资、生活类消费品类客户搬迁。同时互联网+行业冷热不均，软件、数据服务、平台、技术支持等TMT相关行业保持一定热度，但也不乏个别退租现象。专业服务细分领域人力资源、律所、咨询等行业依然是交易主力，联合办公潮起潮落，前期大肆扩张品牌面临调整，另一些品牌谨慎扩张。
戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，传统行业写字楼的需求已越来越难跟上写字楼同质化产品的新增速度，未来需求提升有赖于新质生产力下产业的突破与发展。通过改造提升传统产业、壮大发展新兴产业及积极布局未来产业有利于加速产业之间的融合与创新，这也是写字楼市场未来需求提速的关键。
在戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie看来，随着办公空间的不断扩张，写字楼市场需要时间和新的增长动力，而业主则需强化自身优势及特点，以吸引企业长期入驻。
零售商业或将有超180万平新项目入市
相较写字楼市场，经济的向好直接带动了上海消费品市场及零售商业市场保持活跃。
戴德梁行数据显示，一季度上海中高端购物中心市场整体空置率同比下跌0.72个百分点，至9.38%，为2022年以来历史最低点。上海全市中高端购物中心首层平均租金报价保持在778.85元/月/平方米。尽管如此，核心商圈内的成熟项目在销售额增加、高入驻率及租户调整的带动下，租金继续上涨。核心区域的租金水平同比上升0.34%至1,888.83元/月/平方米。
戴德梁行预计，2024年上海零售商业市场预计将有超180万平方米的新项目入市，其中包括宜家荟聚、超级合生汇和龙光蓝鲸世界等标杆项目。随着新兴区域的持续发展，预计全市平均租金将被进一步拉低。
市场供应方面，本季度唯一的新增供应是位于临港新城的城市书香商业街于1月20日启幕试营业，为上海中高端零售商业市场带来约3万平方米的新增供应，推升全市总存量达到2,301万平方米。在明朗的经济前景鼓舞下，上海中高端零售商业市场的需求逐渐上升，部分品牌开始积极为开设新店寻求理想位置。餐饮、生活方式、娱乐、3C与智能家居体验店为需求的主要驱动力。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie认为，不断提升的居民收入和消费支出水平将继续支撑上海零售商业市场的发展。今年上海出台《本市促进服务消费提质扩容的实施方案》，提出了涵盖文旅、体育、餐饮、居家服务和交通等11个服务消费领域到2027年的具体目标，将采用5.5G、VR、AI、北斗卫星等前沿科技，打造消费市场的新场景，新业态。有鉴于此，上海零售商业市场将在未来几年进一步升级。
公寓、酒店等仍受投资类买家欢迎
大宗市场方面，一季度，上海录得16宗交易，共计103亿元，成交金额同比下降28%，降幅明显。大量新增面积及吸纳降低影响，投资类办公楼市场持续低迷；同时，美元高息、美联储或推迟降息等背景下，外资出手趋于谨慎；叠加内资开发商持续出货缓解资金压力——三管齐下，导致上海大宗交易市场成交金额降至近五年同期一季度最低。
从买家类型来看，自用型买家成交占比大幅上涨，占总成交额的42%，市区核心位置、沿江地带办公以及低价豪宅均是其重点关注领域。自用买家中又以金属能源类买家为甚，占自用买家总成交额的36%——此类买家自2022年起持续活跃，不断布局一线城市购买各类优质资产；国有企业亦是自用型优质办公的购买主力之一。
物业类型方面，办公和研发办公以31%的占比仍居成交首位，但以自用成交为主，投资类仅有1宗成交；商业因七宝万科广场成交，占比大幅攀升至25%，位居第二；此外，因虹口价值约20亿的综合用途土地成交，土地成交占比亦被大幅拉升；受长租公寓相关政策红利影响，公寓、酒店仍受投资类买家欢迎，一季度共发生5宗相关交易。
展望2024，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事卢强认为，今年可能出现更多低价资产投资机会，市场活跃度也有望回暖，但外资买家受美联储加息影响持续疲软，降息时间可能推迟，因此复苏时间待定；与此同时在写字楼租金下行，空置率压力背景下，预计部分国企将推出更多优质办公项目，但价格目前不会大幅下降。
（文章来源：国际金融报）
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