6月30日，万科举行2022年度股东大会。万科董事会主席郁亮表示，当前房地产市场短期表现确实有压力，短期信心还需进一步重建。对于未来，郁亮称，房地产市场的长期基础仍在，万科仍将坚定开发、经营、服务并重战略，持续聚焦三件事情，有信心能够穿越周期。

　　大股东力挺管理团队
　　2017年，随着王石的退休，郁亮接棒万科董事会主席。2018年，郁亮带领下的万科率先喊出了“活下去”口号，引来市场一片哗然，甚至不乏质疑和嘲讽的声音。然而随着过去房地产行业过去三年的巨变，“活下去”已经成为全行业的共识。
　　对于过去三年郁亮等管理层的表现，万科大股东代表、深圳地铁集团董事长辛杰表示，过去三年，房地产行业经历了深刻变革，万科守住了安全经营的底线，自己作为股东方代表感到非常欣慰。万科在2018年喊出“活下去”，说明郁亮带领的万科经营班子是具备前瞻性的。
　　辛杰评价称，面对行业的剧烈调整，万科管理团队及早做出了正确的战略判断和经营调整，采取了审慎的经营策略和稳健的财务策略，牢牢守住了不发生系统风险的底线。过去三年，很多房地产企业倒下了或者受伤了，但是万科活过来了。同时，今天的万科已不是单一的开发企业，布局了多个业务赛道，其成长也非常迅速，深圳地铁集团作为大股东对万科的新业态充满期待。从万科2022年的业绩表现来看，尽管市场大幅调整，但万科表现依然强劲，是全国收入第一的房地产企业，体现了万科强大的竞争力。同时，公司实现业绩企稳，连续14年经营性现金流为正。
　　“对于投资万科，我们感觉到是一个正确的选择。”辛杰表示，深圳地铁集团始终坚持长期主义，保持战略定力，对万科的认同和支持不会因为市场一时的波动而变化。深圳地铁集团看好万科的长期发展前景，作为股东将持续支持万科健康发展，继续在多个领域、多个项目以及新赛道上与万科进行深入合作。
　　建立全场景综合竞争力
　　值得关注的是，今年是万科董事会的换届之年。在此次股东大会结束后，万科公告，公司董事会宣布继续委任郁亮为新一届董事会主席，续聘祝九胜为公司总裁、首席执行官。
　　在股东大会上，有投资者问及万科董事会主席郁亮过去三年任期的感受、未来三年行业的机会以及万科的计划。对此，郁亮称，过去三年是万科着手解决旧模式问题的三年，也是探索新模式、寻找新出路的三年。过去几年，房地产行业处在新旧模式交替的阶段，尽管万科较早意识到行业高增长不可持续，但在行为上仍然没有完全摆脱惯性，出现了投资冒进、产品操盘能力离散度高等问题。为此，万科过去几年花了相当多的精力去解决这些旧模式下的老问题。目前，万科已经取得了一些进展，比如投资质量的提高、产品能力整体性的提升，持有经营性物业能力也在提高，开发和经营服务协同的强化，公司资债结构的优化，抵御风险的能力进一步加强等。
　　对于未来的行业机会，郁亮认为，随着消费者需求更新迭代的加速，房地产市场是不会饱和的。房地产市场是常做常有常做常新的，总会有新的生意机会。但要抓住这些新的生意机会，就要真正建立起全场景的综合竞争力，不能像传统模式下一味靠拿地和融资，否则就会出现买得越多错得越多。
　　郁亮表示，万科会持续聚焦三件事情：一是提高开发业务的管理水平；二是经营、服务业务已经完成0到1、1到10的发展，通过了商业逻辑检验，以及可复制性的验证，接下来公司要扩大竞争优势，争取更大的发展空间和更好的回报水平，不断培育优质资产；三是坚守财务稳健，保持行业领先的信用水平。
　　他同时称，万科要脱胎换骨仍需较长时间，因为旧模式下的问题消化起来需要的时间比预想要更长，还在对报表产生影响。同时，万科的转型难免会经历一些高低起伏，经营服务类业务收入表现要占到主流也存在一定困难。但即使挑战重重，万科仍将坚定开发、经营、服务并重战略，有信心能够穿越周期。
　　市场长期基础仍在
　　今年以来，国内房地产交易市场持续承压，引发市场对于房地产相关企业的关注。对此，郁亮在回应投资者提问时表示，当前房地产市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交也没有达到合理水平，短期信心还需进一步重建。
　　郁亮谈到一组近期市场数据称，4月主要城市新房成交环比下降26%，5月继续环比下降2%，6月目前来看也没有恢复。从新房来访和二手房带看量看，6月比5月也是下降的，分别下降7%和10%。从数据来看，郁亮认为市场短期表现确实有压力，合理需求没有得到有效释放，成交没有达到合理水平，短期信心还需要进一步重建。
　　在谈到市场长期需求时，郁亮称，未来十年，国内还会新增将近7000万城镇人口，有2.6亿新市民将会扎根下来，他们现在住的房子改善需求大。此外，城里将近三分之一的住房是2000年之前建成的，三分之二的住宅连电梯都没有装，有更新提升的需要。城市居民改善居住条件以及休闲度假等也都是正在兴起的合理需求。因此，市场的长期基础仍在，“有没有”方面还有结构性空间，“好不好”方面潜力更大。同时，国内消费能力的基础也还在。
　　基于以上判断，郁亮认为，影响当前市场表现的还是短期预期的问题。“短期预期和市场氛围受到很多外部因素的影响，修复需要时间。随着这些因素趋于稳定，我相信未来一定能修复到合理水平。”
（文章来源：中国证券报·中证网）